Доверенность как правовой инструмент достаточно давно и прочно вошла в нашу жизнь. С расширением коммерческого и общегражданского оборота ее использование стало еще более интенсивным. Однако до сих пор существует ряд вопросов, возникающих в процессе использования доверенности и осуществления полномочий, ею предоставленных. Доверенностью, с точки зрения закона признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами( п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Иными словами, это документ, свидетельствующий, что его предъявитель (поверенный) является представителем лица, выдавшего доверенность (доверителя), и имеет право осуществлять от имени последнего определенные действия. Такие действия считаются совершенными как бы самим доверителем и для поверенного никаких правовых последствий не порождают. Поверенный фактически, лишь “инструмент” для осуществления прав, которыми обладает доверитель. Учитывая, что доверенность представляет собой односторонний акт, при выдаче которого не требуется согласия поверенного. Полномочия, возникающие у представителя, не затрагивают его собственных гражданских прав, а лишь дают ему право (но не обязанность), действовать от имени и в интересах представляемого. Доверенность не связывает доверителя и уполномоченное лицо взаимными обязательствами, до тех пор, пока посредством выданной доверенности поверенный не начнет совершать действия по представлению интересов лица, выдавшего доверенность. В случае, когда поверенный приступает к осуществлению доверенных ему действий, он обязан строго следовать выданным ему полномочиям.
Любые сделки и иные юридические действия, совершенные представителем по доверенности, носят для представляемого обязательный характер. В частности, представляемый не может отказаться от исполнения заключенного на основании доверенности договора, сославшись на то, что представитель отступил от данных ему указаний, если только они не были четко отражены в доверенности.
Сам термин “доверенность”, определяет отношения между лицом, ее выдавшим, и лицом, которому она выдана, выстраивая их в определенной степени на доверии. Доверенность может быть в любой момент прекращена, независимо от срока ее действия, а также того, успел поверенный реализовать переданные ему полномочия или нет.
Круг предоставляемых полномочий по доверенности может быть как ограниченным, так и весьма обширным. В зависимости от этого, доверенности можно классифицировать по характеру:
· имеющие разовый характер, когда могут быть предусмотрены полномочия на совершение представителем разового действия;
· имеющие специальный характер, содержащие полномочия на совершение нескольких совокупных или длящихся действий, неразрывно связанных общей целью, общим предметом и (или) общей процедурой и направленных на достижение одного результата;
· имеющие общий характер и предусматривающие полномочия по пользованию и распоряжению всем имуществом представляемого и, по осуществлению его прав и обязанностей, в том числе на представительство перед любыми третьими лицами по всем вопросам и на ведение любых дел от имени представляемого, так называемая генеральная доверенность.
Посредством специальной доверенности совершаются такие сделки с недвижимым имуществом, как купля–продажа, дарение, мена, заключаются соглашения о прекращении долевой собственности, о перераспределении долей или прекращении долевой собственности, акт приема-передачи недвижимого имущества. Специальная доверенность выдается на представление интересов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, узаконение перепланировки либо реконструкции жилых или нежилых помещений, сбор документов для отчуждения недвижимого имущества, учитывая, что представительство по указанным доверенностям осуществляется не разовыми действиями.
Доверенность, содержащая в себе полномочие получить тот или иной документ в определенной организации, относится к разовой доверенности, в т.ч., на получение выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество, свидетельства о праве и т.д.
В случаях прямо указанных в законе, доверенность должна содержать определенные требования, касающиеся условий совершения договора через представителя (по доверенности). Например, в силу п.5 ст.576 ГК, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК). Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 Гражданского Кодекса). Так же и договор пожизненного содержания с иждивением может быть заключен представителем, если доверенность будет содержать не только сведения о плательщике (получателе) ренты, но и основные условия на которых заключается договор.
Стремительное развитие рынка недвижимости повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института - недвижимости. к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) законодатель относит (ст. 130 ГК РФ) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Не относятся к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны и т.п.
Заключение договоров об отчуждении недвижимого имущества и представление интересов при государственной регистрации возможно также и на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя совершать все возможные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах (в том числе судебных инстанциях) и перед любыми третьими лицами.
Генеральная доверенность (если не предусмотрено иного) дает право на заключение любого рода сделок с недвижимостью (имуществом представляемого) по усмотрению представителя. И порою, доверитель рискует потерять всё свое имущество, ввиду того, что указанная доверенность, как правило, не содержит конкретных полномочий в отношении конкретного объекта недвижимости. Безопаснее выдавать разовую или специальную доверенность, то есть на совершение определенной сделки с недвижимостью. В данном случае, поверенный строго следует специальным полномочиям, а доверитель четко предполагает последствия распоряжения конкретной недвижимостью.
Нагляден такой пример. На основании генеральной доверенности поверенный имеет полное право обратиться в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запросить из Единого государственного реестра прав сведения о всех принадлежащих доверителю объектах. Узнав состав недвижимого имущества, поверенный с помощью генеральной доверенности, восстанавливает правоустанавливающие документы и распоряжается не только квартирой, продажу которой подразумевал доверитель, (но не конкретизировал это в доверенности), а всем другим имуществом (земельным участком, загородным домом и т.д.), и более того, за цену и на условиях по своему усмотрению.
Следует обратить внимание на последствия прекращения доверенности. Действие доверенности прекращается со дня наступления указанных в п.п. 1,3 ст.188 ГК обстоятельств: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее; отказа лица, которому выдана доверенность; прекращения юридического лица, от имени которого выдана (которому выдана) доверенность; смерть гражданина, выдавшего (которому выдана) доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Однако для представителя и третьих лиц доверенность утрачивает силу с момента, когда они узнали или должны были узнать о прекращении доверенности. Поэтому права и обязанности в отношении третьих лиц, возникающие в результате действий представителя до этого момента, сохраняют силу для доверителя и его правопреемников. Следовательно, доверитель и его правопреемники обязаны исполнить обязательство, возникшее из сделки, совершенной представителем после прекращения доверенности. Эти последствия не наступают, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Наличие или отсутствие указанных обстоятельств должно доказывать лицо, оспаривающее действительность сделки либо, требующее ее исполнения.
При удостоверении доверенности, нотариус разъясняет представляемому право предусмотреть в доверенности возможность передоверия представителем полномочий, предоставленных ему доверенностью. Поверенный, которому выдана доверенность с правом передоверия, вправе как лично совершать действия, на которые он уполномочено, так и может передоверить их совершение другому лицу. Кроме того, законодатель предусматривает возможность передоверия полномочий и в случае, когда доверитель не выдавал полномочий на передоверие, но поверенный вынужден к этому силою обстоятельств, для охраны интересов выдавшего доверенность. При передоверии происходит замена первоначального представителя на другого, который будет от имени доверителя осуществлять действия, указанные в доверенности, временно или в течение всего установленного в ней срока. Поскольку отношения представительства носят личный характер, первоначальный представитель должен известить представляемого о состоявшемся передоверии и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому он передал полномочия. Уведомление о совершении передоверии должно быть направлено доверителю так скоро, как это только возможно для представителя
Срок действия доверенности, согласно ст. 186 Гражданского Кодекса РФ, не может превышать трех лет, а доверенность, предназначенная для действия за границей, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Если в доверенности не указан срок действия, такая доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи.
При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты.
При удостоверении доверенности следует учитывать, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением коммерческого представительства.(п.3 ст.182 Гражданского Кодекса РФ), к ним относятся и сделки, совершаемые одним из супругов по доверенности от второго супруга, например на покупку недвижимости, так как такая сделка совершается в отношения себя в том числе, если между супругами не заключен брачный договор о раздельном режиме собственности (п. 3 ст. 182 ГК запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично).
Для своевременной отмены доверенности, необходимо иметь ее копию. Доверяя распоряжение недвижимым имуществом, следует остерегаться передавать паспорт доверенному лицу (который может быть использован мошенниками), так как доверенность должна содержать все реквизиты паспорта, и позволяет осуществить полномочия без предъявления паспорта доверителя неизвестным лично собственнику лицам, а так же остерегать выдачи доверенности неизвестным лично собственнику лицам и с полномочиями на распоряжение имуществом по усмотрению представителя.
